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Rechte und techtsverhältnisse, die sich auf unbewegliche Sachen beziehen, sind aus dem Grundbuch ersichtlich. Es besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung. Es wird bei den Bezirksgerichten geführt. Jerdermann kann Einsicht nehmen und sich auf die Eintragungen verlassen.
Für jede Katastralgemeinde besteht ein Hauptbuch.
Darin ist für jeden Grundbuchkörper eine Einlage mit drei Blättern vorhanden:
- Gutbestandsblatt (A-Blatt),
das die Einlagezahl (EZ), die Bezeichnung - z. B. "Oberpichlgut", Kulturgattung - z. B. "Wald", die zur Liegenschaft gehörigen Grundstücke und die mit dem Eigentum verbundenen Berechtigungen (Dienstbarkeiten in herrschender Stellung) enthält.
- Eigentumsblatt (B-Blatt),
in dem der oder die Eigentümer, ihre Anteile und etwaige persönliche Beschränkungen, z. B. Minderjährigkeit, Bestellung einer Sachwalterschaft, Konkurseröffnung angeführt sind.
- Lastenblatt (C-Blatt),
in das Belastungen, z. B. Pfandrechte, Servituten in dienender Stellung, eingetragen werden.
Es gibt:
a) Einverleibungen (unbedingte Eintragungen), z. B. Eigentumsrecht des X im B-Blatt, Pfandrecht für eine Forderung des Y im C-Blatt.
b) Vormerkungen (befristet bedingte Eintragungen), z. B. Eigentumsrecht, das aber gelöscht wird, wenn nicht innerhalb einer festgesetzten Frist die sogenannte Rechtfertigung, das ist der Nachweis der endgültigen Berechtigung oder die Ergänzung einer notwendigen Förmlichkeit, erbracht wird.
c) Anmerkungen über rechtlich bedeutsame Umstände, z. B. Klagsanmerkung, Anmerkung der beabsichtigten Veräußerung.
d) Ersichtlichmachung bestimmter Hinweise, z. B. eine Dienstbarkeit beim herrschenden Grundstück.
Wer ein Recht ganz oder teilweise aufgibt (bücherlicher Vormann), muß eine ausdrückliche, beglaubigt unterfertigte Willenserklärung (Aufsandungserklärung) abgeben.
Im Grundbuch herrscht das Prinzip der Rangordnung: Ein früheres Recht geht dem späteren vor. Der Rang richtet sich nach der Urzeit des Einlangens einer Eingabe beim Grundbuchgericht.
Mit einem Rangordnungsbeschluß kann man sich für dei Dauer seiner Wirksamkeit den Rang für eine Einverleibung wahren.
Die Grundbücher wurden früher handschriftlich geführt, nunmehr sind sie auf elektronische Datenverarbeitung umgestellt worden.
Der Eigentumsvorbehalt
Ein Eigentumsvorbehalt liegt vor, wenn der Veräußerer die Sache mit der Bedingung übergibt, daß der erwerber erst zu einem späteren Zeitpunkt das Eigentum an ihr erhält, und zwar nach Erfüllung vorgesehener Vertragsbedingungen, z. B. Zahlung aller Raten bei Ratenkauf.
Schutz des Eigentums
Der Eigentümer kann von jedermann, der die Sache unrechtmäßig besitzt, durch Klage die Herausgabe der Sache und Unterlassung weiterer Störungen verlangen.
Endigung des Eigentums
Das Eigentum endigt durch
- Erwerb durch einen anderen - Preisgabe - Untergang der Sache
Das Pfandrecht
Das Pfandrecht ist das Recht eines Gläubigers, sich aus einer Sache schadlos zu halten, wenn seine Forderung zur bestimmten Zeit vom Schuldner nicht erfüllt wird.
Das Pfandrecht ist ein "akzessorisches" Recht, d. h. es kann nicht für sich allein bestehen, sondern es gehört zu der Forderung, zu deren Sicherung es bestellt wurde. Wenn die Forderung erlischt, erlischt regelmäßig auch das Pfandrecht.
Eine bewegliche Sache, die als Pfand gegeben wird, heißt: Faust-(Hand-)Pfand, das Pfandrecht an einer Liegenschaft: Hypothek. Auch Rechte (z. B. eine Forderung) könnte verpfändet werden. Wenn das Pfandrecht selbst verpfändet wird, entsteht ein Afterpfandrecht.
Der Pfandnehmer darf die Pfandsache im Zweifel nicht benützen, er muß sie sorgfältig verwahren.
Begründung des Pfandrechtes
Das Pfandrecht wird begründet durch
- Rechtsgeschäft: Der Titel ist ein Pfandvertrag oder eine letztwillige Verfügung. Die Erwerbungsart ist beim Faustpfand die Übergabe, dei der Hypothek die Einverleibung im Grundbuch; beim Pfand an Forderungen - meist Übergabe von Berechtigungspapieren (z. B. Lagerschein, Sparbuch).
- Gesetz (gesetzliches Pfandrecht): Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für ein Pfandrecht erfüllt sind, ist das Pfandrecht entstanden.
Beispiel: Der Bestandgeber (z. B. Vermieter) hat wegen rückständigen Zinses ein gesetzliches Pfandrecht an den Sachen des Bestandnehmers (z. B. Mieters), sobald die Sachen eingebracht sind.
- Richterspruch: Im Exekutionsverfahren werden Sachen gerichtlich gepfändet.
Die Rangordnung
Grundsätzlich geht das ältere dem jüngeren Pfandrecht vor, so daß nach Versteigerung der Pfandsache aus dem Versteigerungserlös zuerst der erste Gläubiger möglichst die volle Befriedigung erhält. Wenn etwas übrig bleibt, kommt der zweite zum Zuge usw., bis entweder der Erlös aufgebracht ist (dann haftet der Schuldner weiter persönlich) oder alle Gläubiger befriedigt sind. Ein Überschuß fällt an den Schuldner.
Besonders im Handelsrecht gibt es Fälle der Umkehrung der Rangordnung bei den gesetzlichen Pfandrechten des Spediteurs, Frachtführers und Kommissionärs.
Verwertung des Pfandes
Die Verwertung der Pfandsachen kann nur durch gerichtliche Exekution erfolgen (anders im Handelsrecht). Ungültig sind Vereinbarungen, daß der Pfandgläubiger die Sache behalten oder veräußern darf.
Im Insolvenzverfahren haben Pfandgläubiger ein Recht auf bevorzugte Befriedigung aus der Pfandsache (Absonderungsrecht): Nur mit einem unbeglichenem Rest sind die Massengläubiger.
Andere dingliche rechte
Dienstbarkeiten (Servituten) und Reallasten
Der Eigentümer einer (meist unbeweglichen) Sache ist zugunsten eines Berechtigten
- bei der Dienstbarkeit zu einer Duldung oder Unterlassung
- bei der Reallast zu einer Leistung verpflichtet
Beispiele für Dienstbarkeiten: Wegerechte, Nutzung (Fruchtgenuß), Wohnungsrecht.
Beispiele für Reallast: Ausgedinge.
Baurecht
Auf Grundstücken kann für mindestens 10 und höchstens 100 Jahre das Recht begründet werden, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben. Bei Bedingung erwirbt der Grundeigentümer das Bauwerk, muß aber den Bauberechtigten teilweise entschädigen.
Wohnungseigentum
Miteigentümer (aber nur Einzelpersonen oder hegatten) einer Liegenschaft können an einzelnen Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten ein ausschließliches Verfügungs- und Nutzungsrecht, das Wohnungseigentum, erwerben
Im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz wird die Tätigkeit gemeinnütziger Bauvereinigungen geregelt: Sie können in der Rechtsform einer Genossenschaft oder einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder einer Aktiengesellschaft errichtet werden. Ihre Aufgabe besteht in der Errichtung und Verwaltung von Wohnungen bis höchstens 150 m², von Eigenheimen mit höchstens zwei Wohnungen und von Heimen und in der Vornahme von Sanierungen größeren Umfangs an Wohngebäuden. Die Benützer (in Form eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages).
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