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- Mieter hat Sache sorgfältig und sachgemäß zu gebrauchen, andere Mieter nicht zu stören. Hausordnungen sind zulässig, so auf sie im Mietvertrag Bezug genommen wird.
Bei vertragswidrigem Gebrauch der Sache kann BG Unterlassung, bei Verschulden Schaden-ersatz verlangen; nur bei erheblich nachteiligem Gebrauch auch kündigen.
- Änderungen des Mietgegenstandes durch den Mieter sind zulässig, so
* sie nach Stand der Technik durchgeführt werden
* sie einem Interesse des Mieters dienen
* einwandfreie Durchführung gesichert ist
* Mieter die Kosten trägt
* keine Schädigung des Hauses erfolgt
* keine schützenswürdige Interessen von BG oder anderen Mietern verletzt werden
Bei anderen Änderungen kann BG seine Zustimmung davon abhängig machen, dass BN bei Vertragsende den früheren Zustand wieder herstellt.
- Gem ABGB hat Vermieter Bestandsache in brauchbarem Zustand zu erhalten
- Gem MRG hat Mieter Mietgegenstand und für ihn bestimmte Einrichtungen wie zB Sanitär-anlagen so zu warten und instand zu halten, dass dem BG und anderen Mietern kein Nachteil ensteht. Dem BG obliegende Arbeiten müssen diesem sofort angezeigt werden.
Macht BN einen Aufwand, den der BG machen müsste oder der nützlich ist, gebührt ihm Ersatz nach den Regeln der GoA. Anspruch unterliegt einer Präklusivfrist von 6 Monaten.
Für best im MRG aufgezählte Aufwendungen hat BN beim Ende des Bestandvertrages einen Ersatzanspruch, der durch Wert der Verbesserung sowie wirklich gemachte Aufwände doppelt begrenzt ist. Aufwendungen müssen durch Rechnungen bewiesen werden und werden durch jährliche Abschreibungen vermindert.
- Lasten und Abgaben tragen der Pächter bzw der Vermieter. Der Mietzins enthält jedoch Anteil an Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben und Kosten der Gemeinschaftsan-lagen. Verursacht ein Mieter unverhältnismäßig hohe Betriebskosten, kann er das Übermaß alleine tragen müssen.
- BN hat als Gegenleistung Zins zu zahlen.
* Nach Größe, Lage, Ausstattung angemessener Zins ua bei
~ Vermietungen zu Geschäftszwecken
~ Gebäuden, an deren Erhaltung ua wg Denkmalschutzes ein öffentliches Erhaltungsinteresse besteht
~ Wohnungen der Kategorien A und B mit über 130 m2 Nutzfläche
* Bei anderen Mietverhältnissen, insb Altbauwohnungen gilt Richtwertsystem: BMJ legt für Normwohnung der Kategorie A in best Lage mit best Ausstattung Preis je m2 und Monat fest (in Wien 2002 4,16 €); durch Zu- und Abschläge je nach realer Lage und Ausstattung einer Wohnung entsteht richtiger Mitzins. Die auf diesen entfallende Umsatzsteuer hat Mieter zu tragen.
- Untermietzins darf Hauptmietzins nicht um mehr als die Hälfte übersteigen
- Die Obergrenze übersteigende Zinsvereinbarungen sind teilunwirksam; dies muss binnen drei Jahren geltend gemacht werden. Dann auch Rückforderung des übersteigenden Teils.
- Zins nach ABGB halbjährlich zu zahlen, bei befristetem Vertrag (unter einem Jahr) erst am Ende. Kraft Verkehrssitte jedoch monatliche Zinszahlung im Voraus. Nur qualifizierter Verzug mit Zinszahlung berechtigt zur Vertragsauflösung.
Längere Vorauszahlungen sind zulässig, sollten jedoch im Grundbuch ersichtlich gemacht werden, da sie sonst gegenüber neuem Eigentümer oder Hypothekargläubiger nicht gelten.
- Zur Zinssicherung hat Vermieter einer unbeweglichen Sache gesetzliches Pfandrecht an den ins Bestandobjekt eingebrachten Sachen des Mieters oder seiner Familienangehörigen. Jenes entsteht ex lege durch Einbringung der Sachen und erlischt, so Sachen vor ihrer gerichtlichen Pfändung aus dem Bestandobjekt weggebracht werden. Es besteht weiters ein Sperr- bzw Perklusionsrecht, das binnen drei Tagen erlischt, so nicht um gerichtliche Pfändung angesucht wird.
- Weitergabe des Gebrauchs begründet Unterbestand (Afterbestand). So nicht ausdrücklich im Bestandvertrag untersagt oder zum Nachteil des Eigentümers, ist Afterbestand zulässig.
- Auf vertragliches Verbot des Afterbestandes kann sich BG nur berufen, wenn wichtige Gründe vorliegen, zB
* gänzliche Untervermietung
* unverhältnismäßig hoher Untermietzins
* große Anzahl der Mieter der Bestandsache
* Gefahr der Störung des Hausfriedens
- Unterbestand begründet nur Rechtsverhältnis zwischen HauptBN und UnterBN. Wird das Hauptbestandverhältnis gelöst, wirkt Räumungstitel auch gg den Untermieter. Untermieter hat dann jedoch gg Hauptmieter uU Ersatzansprüche wg Nichterfüllung des Vertrages.
- Bei unzulässiger Untervermietung kann Vermieter nach Jud nur Hauptmieter auf Entfernung und uU auf Schadenersatz klagen. Kein direkter Anspruch gg den Untermieter.
- Mieter kann Recht auf Gebrauchsüberlassung an Dritte abtreten, wodurch der Mieter weiter der Vertragspartner bleibt, das Gebrauchsrecht aber einem Dritten zusteht.
- Vertragsübernahme wäre nach ABGB durch Dreiparteieneinigung möglich
- Nach MRG Übernahme (ohne Zustimmung des Vermieters) möglich durch
* nahe Angehörige, nicht aber Lebensgefährten
* so sie best Zeit im gemeinsamen Haushalt mit Exmieter gelebt haben
- Hauptmieter darf nach fünf Jahren Vertragsdauer mit Drittem aus seinem Gemeindegebiet Wohnung tauschen, so wichtige Gründe vorliegen und das dem Vermieter zumutbar ist.
- Veräußert Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit sein Unternehmen zur Fortführung, tritt Erwerber ex lege ins Mietverhältnis ein, jedoch darf BG Mietzins angemessen erhöhen.
- Ebenso darf BG Mietzins erhöhen, so Mieter eines Geschäftsraumes eine jur Person oder Personenhandelsgesellschaft ist, und ein Machtwechsel (zB Veräußerung der Mehrheit der Anteile) stattfindet.
- BG hat Sache nach Ende des Bestandverhältnisses in dem Zustand, in dem er sie erhalten hat, wieder zurückzustellen. Die Pflicht des BN, vorgenommene Änderungen der Sache rückgängig zu machen, ist dispositiv.
- Verschlechterungen aufgrund gewöhnlicher Abnützung gehen auf Kosten des BG.
- Verschlechterungen durch übermäßige Abnutzung, schuldhafte Beschädigung durch BN oder AfterBN hat BN zu ersetzen.
- Benützt BN Sache nach Vertragsende weiter, hat der dem BG diesen Vorteil zu ersetzen
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