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Befristete Bestandverhältnisser /
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- Unbedingter Endtermin: Ende durch Zeitablauf ohne weitere Erklärung
- Bedingter Endtermin: Ende durch Zeitablauf, aber Erklärung vor Zeitablauf notwendig
- Einvernehmliche Erneuerung jederzeitig möglich
- Stillschweigende Erneuerung (relocatio tacita):
* Bedingter Endtermin: Kündigung wird unterlassen
* Unbedingter Endtermin: Gebrauch der Sache wird fortgesetzt, BG duldet das
- ABGB: Vor Ablauf der Frist ist außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund zulässig
- BN:
* Bestandstück ist zum bedungenen Gebrauch untauglich
* Beträchtlicher Teil des Sache wird durch Zufall längere Zeit lang unbrauchbar
* Wohnung ist gesundheitsschädlich
* Keine sofortige Vertragsauflösung bei leicht behebbarer Gebrauchsverhinderung
- BG außergerichtlich:
* Erheblicher nachteiliger Gebrauch der Sache durch BN: Wiederholte und lange andauernde, vertragswidrige Benützung der Bestandsache
* BN zahlt Zins trotz Einmahnung nicht
* Vermietetes Gebäude muss neu aufgeführt werden
- MRG:
- Geschäftsräume können beliebig befristet vermietet werden
- Wohnräume mind drei Jahre vermietet
- Jedenfalls muss unbedingter Endtermin schriftlich vereinbart werden
- Höchstzulässiger Mietzins vermindert sich bei Befristung jedoch um 25%
- Außerordentliche Kündigung durch beide Teile jederzeit zulässig
- Kündigung durch Mieter nach Ablauf eines Jahres
- Kündigung durch Mieter nach Gründen des §1117 ABGB
- Kündigung durch Vermieter wg nachteiligen Verbrauchs oder Zinszahlungsverzug
Unbefristete Bestandverhältnisse
- ABGB:
* Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
* Ordentliche Kündigung ohne besonderen Grund, aber mit Fristen und Terminen
- MRG: Vermieter kann nur aus wichtigem Grund kündigen. Demonstrativ Gründe im §30.
* Vertragsverletzungen des BN
~ Qualifizierter Rückstand mit Mietzinszahlung
~ Verweigerung der Dienstleistung, so Mietzins in Dienstleistung besteht
~ Grob ungehöriges Verhalten zu den Mitbewohnern
~ Best strafbare Handlungen gg Vermieter oder andere Mieter
* Mangelnder Bedarf des Mieters
~ Wohnung zur Gänze durch BN weitergegeben
~ Eintrittsberechtigte Personen haben nach dem Tod des Vormieters kein dringendes Wohnbedürfnis mehr
~ Wohnung wird nicht regelmäßig zur Befriedigung des dringenden Wohnbe-dürfnisses des BN benutzt
* Eigenbedarf des Vermieters: Dringender Eigenbedarf erfordert Notlage; strenge Interessenabwägung zu Interessen des BN ist vorzunehmen. Diese entfällt aber, wenn Ersatzwohnung beschafft wird. Teilkündigung zulässig, so nur Teil der Wohnung benötigt wird.
* Schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund liegt vor, der für den BN wichtig und bedeutsam ist.
* So Ersatzwohnung beschafft wird (Auswahl zwischen mind 2 solchen) Kündigung, so Haus zB abbruchreif ist oder Umbau, Neubau nötig ist.
* Untermietverhältnisse können gekündigt werden, so Fortsetzung wichtige Interessen des Untervermieters verletzen würde (er benötigt zB Mietgegenstand dringend selbst).
Kündigung hat durch Mieter und Vermieter gerichtlich zu erfolgen. Für Vermieter gilt die Eventualmaxime, dh in der Kündigung nicht angeführte Gründe können später nicht mehr geltende gemacht werden.
Gesetzliche Räumungsfrist kann zB bei drohender Obdachlosigkeit verlängert werden.
Außergerichtliche Kündigungserklärung führt bei Annahme durch den anderen Partner zu einer Vertragsaufhebung.
Allgemeine Endigungsgründe
- Bestandsache geht zugrunde, außer BG ist zur Wiederherstellung verpflichtet und jene ist auch möglich. Keine Vertragsauflösung, soweit Versicherungsleistungen zur Widerherstell-ung ausreichen.
- Keine Aufhebung durch Tod des Vertragspartners. Beim Tod des Mieters können dessen Erben oder der Vermieter jeden Bestandvertrag unter Einhaltung gesetzlicher Fristen kündigen. So binnen 14 Tagen kein Verzicht abgegeben wird, treten in den Vertrag ein:
* Ehegatte,
* Lebensgefährte,
* Geschwister,
* Verwandte in gerader Linie,
so sie dringendes Wohnbedürfnis haben und bisher in gemeinsamem Haushalt wohnten. Mehrere Eintrittsberechtigte treten gemeinsam in den Mietvertrag ein.
Anspruch auf Übertragung des Mietrechtes gg Erben hat der Legatar beim Vermächtnis des Bestandrechts.
- Mietverhältnis kann jederzeit einvernehmlich gelöst werden (Dissolutionsvereinbarung)
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