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1. Personalkredit
2. Hypotheken- und Grundschulddarlehen
3. Spezialkredite
1. Personalkredit
Definition: Der Personalkredit ist im Gegensatz zum Realkredit ein Kredit, der einem Bankkunden ohne besondere Sicherheiten (Verpfändung von Mobilien oder Immobilien, Bürgschaft, etc.) nur gegen allgemeine Sicherheit, d.h. auf Grund charakterlicher Zuverlässigkeit, wirtschaftliche Tüchtigkeit und einwandfreier Vermögenslage, gewährt wird, bei dem also die in der Persönlichkeit des Kreditnehmers liegende wirtschaftliche Sicherheit der rechtlichen Deckung vorgezogen wird.
Man spricht bei dieser Kreditform auch von einem Blankokredit.
2. Hypotheken- und Grundschulddarlehen
Diese Formen der Kredite laufen unter dem Oberbegriff der "Grundpfandrechte". Sie erhalten eine Eintragung in die dritte Abteilung des Grundbuches und stellen die wichtigste Form der Sicherung von Darlehen bei der Immobilienfinanzierung dar. Bei einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldner kann seitens der Gläubiger eine Zwangsversteigerung angeordnet werden.
Vorraussetzung für eine Zwangsversteigerung ist:
- "vollstreckbarer Titel": Klage der Gläubiger und ein vollstreckbares Urteil; das Urteil entfällt, wenn sich der Schuldner bereits zu einer Zwangsvollstreckung einverstanden erklärt hat
- die Erklärung des Gerichtes über die Zulässigkeit der Vollstreckung und
- die Zustellung des Vollstreckungstitels an den Schuldner
Zuständig für die Vollstreckung der Versteigerung ist das für den Bezirk zugewiesene Vollstreckungsgericht.
2.1 Die Hypothek
Definition: [griechisch hypo: unter; Unterpfand] Pfandrecht an einem Grundstück, das den Gläubiger berechtigt, sich wegen einer Forderung aus dem Grundstück zu befriedigen (§ 1113ff. BGB). Voraussetzung der Hypothek ist die Eintragung in das Grundbuch und im Gegensatz zur Grundschuld das Bestehen einer Forderung. Dem Kreditgeber haftet nicht nur der Kreditnehmer persönlich, sondern auch das verpfändete Grundstück, und zwar nicht nur für den Schuldbetrag, sondern auch für die (eingetragenen und gesetzlichen) Zinsen und für die Beitreibungskosten.
2.2 Die Grundschuld
Definition: Dingliche Belastung eines Grundstücks durch Eintragung im Grundbuch mit der Wirkung, dass eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück an denjenigen zu zahlen ist, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt (§ 1191 BGB). Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek von einer etwa bestehenden Forderung unabhängig (abstrakte Forderung).
Sie kann als Brief- oder Buchgrundschuld bestellt werden. Im Kreditgewerbe wird die Grundschuld gegenüber der Hypothek bevorzugt. Die Grundschuld kann auch dem Eigentümer zustehen (Eigentümergrundschuld - § 1196 BGB). Er sichert sich dadurch eine Rangstelle mit der Wirkung, dass Nachhypothekare nicht aufrücken können. Der Eigentümer kann die Eigentümergrundschuld abtreten oder verpfänden und damit einen Realkredit sichern. Auch bei einer etwaigen Zwangsversteigerung des Grundstücks ist die Eigentümergrundschuld zu berücksichtigen und der darauf entfallende Erlös dem Eigentümer zuzuteilen. Eine Hypothek, für die keine Geldforderung besteht, ist eine Eigentümergrundschuld.
2.3 Vergleich von Hypothek / Grundschuld
Hypothek Grundschuld
- früher oft genutzt, heute nur noch selten empfohlen
- immer in Verbindung mit einem Kredit
- nach Tilgung erlischt der Eintrag im Grundbuch ( Kosten wegen Eintragsänderung!) - heute am meisten benutzt
- unabhängig von einem Kredit
- nach der Tilgung erlischt der Eintrag im Grundbuch nicht (Vorteil: "Bonus" bei späteren Krediten!)
Errechnung des maximalen Beleihungswertes einer Immobilie:
Falls die Hypothek zum Kauf des Grundstücks aufgenommen wird, geht man in der Regel vom Kaufpreis aus.
Bei einem Neubau, muss vom Architekten die m³-Zahl des Hauses errechnet werden, welche dann mit einem Faktor multipliziert wird, der von der Lage des Objekts abhängt.
Von diesen Summen wird dann ein Risikoabschlag von 15 - 20 % seitens des Kreditinstituts abgezogen. Das Ergebnis ist der maximale Beleihungswert.
2.4 Beispiel
Immobilie im Wert von DM 500.000,--
Risikoabschlag von 20 % DM 100.000,--
_________________
Maximaler Beleihungswert DM 400.000,--
Im Grundbuch:
Rang Beleihungswert DM Zinsen
1 bis 60 % DM 240.000,-- "TOP-Zinsen"
2 bis 80 % DM 80.000,-- + 0,25 % (eff. Zins)
3 bis 100 % DM 80.000,-- + 0,50 % (eff. Zins)
3. Spezialkredite (Sparkasse)
3.1 Euro-Start-Kredit
für alle Unternehmensinvestitionen rund um den Euro, z.B. für Soft- und Hardware, Schulungen, PC-Equipment
3 Jahre fest - 100 % Auszahlung - Effektivzins 5,75%
3.2 Modernisierungskredit
für kleinere Umbauten bzw. Ausbauten an der eigenen Immobilie
Höchstbetrag: DM 100.000,--
max. 12 Jahre - 100 % Auszahlung - Effektivzins zw. 6,25 % und 6,56 %
Neben eigenen Krediten auch Kooperation mit anderen Kreditinstituten im Bezug auf Spezialkredite, z.B. mit Leasinggesellschaften.
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