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8.1 B & E Bauprojektbetreuungsges. m. b. H. + Co KEG
Die Arbeit dieses Unternehmens besteht generell darin, nach Liegenschaften und Gesellschaften zur Gründung von Arbeitsgemeinschaften in verschiedenen Kommanditerwerbsgesellschaften (aus verschiedenen Liegenschaften) zu suchen und zu finden.
Die B & E Bauprojektfinanzierungsges. m. b. H. ist dabei Komplementär in diesen verschiedenen KEGs und führt außerdem die Aufsicht über diese Projekte.
Gegründet wurde das Unternehmen im Jahr 1990 von Herrn Dr. Erber, der das Unternehmen nach wie vor mit nur einer Sekretärin führt. In den vergangenen Jahren wurden somit bereits 20 solcher KEGs mit einem Investitionsvolumen zwischen 25 und 120 Million Schilling gegründet.
Das Hauptproblem von so vielen KEGs mit dem gleichen Komplementär stellt dabei die Namensgebung dar, da dieser zu Beginn eines jeden Firmennamen stehen muss. Das wirkliche Problem darin besteht darin, dass diese Firmendaten oft nicht genügend Platz in den Eingabezeilen der EDV haben, und somit auch nicht der gesamte Projektname in möglichen Antworten von e.g. dem Finanzamt genannt wird.
Die KEG hat sich gegenüber der GmbH für dieses Unternehmen deshalb als besser erwiesen, weil sich die Kapitalbeschaffung als wesentlich einfacher herausstellte.
So wird bei einer Immobilien KEG das Vermögen in der Regel im Privatvermögen gehalten, auf Wunsch ist es allerdings auch möglich dieses ins Betriebsvermögen zu übergeben.
Ein weiterer Vorteil der Immobilien KEG besteht darin, dass Immobilien bereits nach 10 Jahren steuerfrei ablösbar sind.
Durch die Gründung der vielen verschiedenen KEGs ergibt sich noch ein weiterer Vorteil: Dadurch, dass ein jedes Projekt in sich selbst abgeschlossen ist, wirkt sich ein negatives Projekt auf keine der anderen KEGs aus. Nachdem viele dieser verschiedenen Projekte auch verschiedene Anleger hat, kommt es zu einer Risikominimierung innerhalb der Kommanditisten.
Allerdings gibt es einen anderen Nachteil für die Investoren: Normalerweise besteht für die Kommanditisten einer KEG nur beschränkte Haftungspflicht, allerdings ist diese gegenüber den darlehensgebenden Banken unbeschränkt.
Eine weitere Schwierigkeit ergibt sich daraus, dass die Investoren nicht, wie üblich, mit ihrem Namen im Grundbuch eingetragen sind, sondern nur das gesamte Unternehmen, wodurch sich ein gewisses Unbehagen breit machen kann.
Die B & E Bauprojektbetreuungsges. m. b. H. nimmt in diesen Projekten hauptsächlich organisatorische Tätigkeiten und die Überwachung der korrekten und pünktlichen Einzahlungen wahr.
Projekt "Sanierung Hans Resel Gasse 21, 8020 Graz"
Dabei werden Objekte in der Rechtsform einer KEG im Rahmen einer "umfassenden Sanierung" erworben, um diese später an Dritte zu vermieten und dadurch laut §28 EstG 1988 Einkünfte zu erzielen.
8.2 Steuerrechtliche Grundlagen
Vorsteuer der Sanierungskosten:
Da die KEG ein umsatzsteuerlicher Unternehmer ist, kann die Vorsteuer der Sanierungskosten in Abzug gebracht werden. Somit reduziert sich der Gesamtpreis im Vergleich zum Ankauf fertiger Wohnungen um 20%, unter der Bedingung, dass die sanierten Wohnungen frühestens 10 Jahre nach Fertigstellung der Sanierung veräußert werden.
Abschreibdauer der Herstellungskosten für die Sanierung:
Wenn eine Zusage für die Förderung der Wohnhaussanierung vorliegt, kann nach derzeitiger Gesetzeslage die KEG als Bauherr gemäß §28 Abs. 3 Z 3 EStG 1988 die begünstigte Abschreibung der Sanierungsaufwendung in Anspruch nehmen, wodurch sich die Abschreibungsdauer von 67 Jahren auf 15 Jahre verringert. Dadurch fallen in den Anfangsjahren dieser KEG wesentliche VerlUSt...e an, die aber durch positive Einkünfte der Kommanditisten ausgeglichen werden, und somit deren Einkommenssteuerbelastung vermindern.
8.3 Abschreibungen
Abschreibung der Anschaffungskosten:
Die Anschaffungskosten des Gebäudes (nicht die für den Grundanteil) müssen grundsätzlich auf 67 Jahre abgeschrieben werden.
Abschreibung der Sanierungskosten:
Die Sanierungskosten einer geförderten Wohnfläche können nach §28 Abs. 3 Z 2 EStG 1988 innerhalb von 15 Jahren verteilt abgesetzt werden. Die Absetzung darf jedoch erst nach der Abzahlung des gesamten Annuitätenzuschusses vorgenommen werden.
8.4 Eigentumsverhältnisse
Der Komplementär dieser KEG ist der Initiator des Projektes, wobei später Kommanditisten hinzugenommen werden, die jeweils zu einem bestimmten Prozentsatz am Objekt beteiligt sind.
Während der Komplementär als Geschäftsführer der KEG die Gesellschaft sowohl in der Bauzeit, sowie in der Vermietphase mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes zu vertreten hat, haben die Kommanditisten die Aufgabe, den negativen Cashflow sowohl während der Bauzeit, als auch in der Vermietphase abzudecken.
Wesentliche Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages:
Die beschränkt haftenden Gesellschafter haben neben dem negativen Cashflow den Vorweggewinn und ein Geschäftsführungsentgelt an den persönlich haftenden Gesellschafter zu leisten, während der persönlich haftende Gesellschafter die Geschäftsführungsagenden mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes wahrzunehmen hat.
Nach Ablauf der Förderungslaufzeit kann eine Realteilung der Liegenschaft erfolgen, wobei es jedem Gesellschafter selbst überlassen ist, wie er über seinen Anteil verfügt.
Zur Abdeckung der gegenüber der finanzierenden Bank übernommenen Haftung, muss jeder Kommanditist eine Risiko-Ablebensversicherung abschließen, oder eine bestehende Versicherung so erweitern, dass die Versicherungssumme die gesamten Bruttoeinzahlungsverpflichtungen des Kommanditisten abdeckt.
Im Falle einer Realteilung erhält jeder Kommanditist Wohnungen, Parkflächen usw. im Verhältnis der gezeichneten Anteilshöhe. Sollten Flächen nicht zweckmäßig geteilt werden können, so verbleiben sie im Eigentum der Gesellschaft, wobei die Erlöse den Beteiligungsverhältnissen entsprechend aufzuteilen sind.
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