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Die dem Leasing zugeschriebenen Effekte auf die Zahlungsstruktur lassen sich prinzipiell auch durch eine Kombination verschiedener Kreditformen erreichen.
Die Argumente bezüglich einer günstigeren Objekterstellung sind nicht auf die Finanzierungsform (Leasing) zurückzuführen. Als Alternative bietet sich eine Paral¬lelausschreibung von Leasing und konventioneller Vergabe, auch an General¬unternehmer an. )
Die im Vergleich zum Kommunalkredit höheren Finanzierungskosten einer Leasingkonzeption müssen durch besondere Spezialisierungseffekte bei der Planung und Realisierung ausgeglichen werden. Die Einbeziehung von Rege¬lungen für Inve¬stiti¬ons¬zuschüsse, die Möglichkeit durch Gebühren Über¬schüsse zu erzielen und die Nachteile des Spezial-Leasing lassen das Leasing für bestimmte Projekte nachteilig erscheinen. Auf Grund seiner Besonderhei¬ten hat der Immobilien¬fonds in der kommunalen Praxis nur eine geringe Bedeutung erlangt. )
Die Beurteilung aus Gemeindesicht leitet sich aus dem Vergleich der mög¬lichen Alternativen an Hand von festzulegenden Kriterien (z.B. Kapitalwert) her.
Unabhängige Beratungsunternehmen können die Gemeinden in der Beurtei¬lung der Alternativen unterstützen ). Hierbei sind:
. Projektvorteilhaftigkeit,
. rechtliche Rahmen,
. politische und verwaltungstechnische Anforderungen ) abzuwägen.
Anhang Tabellen
Aufgaben
Wirtschaftliche Unternehmen
Voraussetzung:
. dringend öffentlicher Zweck
. Subsidarität gegenüber Privatwirtschaft
. Vereinbarkeit mit Leistungsfähigkeit und voraussichtlichem Bedarf der Gemeinde Versorgungsbetriebe
Wasser-, Gas-, Elektrizitäts- und Fernwärme
Verkehrsbetriebe
Straßenbahnen, Busse, Hafenanlagen, Flughäfen, Parkhäuser
Betriebe der Urproduktion
Molkereien, Kies- und Sandgruben, Ziegeleien
Sonstige Betriebe
Stadt-, Messehallen, Kurbetriebe
Hoheitsbetriebe Schulen, Einrichtungen der Wissenschaft, Forschung und Kultur
Museen, Theater, Volkshochschulen,
Einrichtungen sozialer Sicherung
Altenpflege-, Behinderten-, Obdachlosenheime
Einrichtungen für Gesundheit, Sport, und Erholung
Krankenhäuser, Sport-, Badestationen
Einrichtungen des Umweltschutzes:
Abwasser-, Abfallwirtschaft, Friedhöfe
Tabelle 1: Beispiele kommunaler Aufgaben (Quelle: CRONAUGE (1997), S. 138, Darstellung geändert)
unmittelbare Kommunalverwaltung
Amt, nichtrechtsfähige öffentlich-rechtliche Anstalt
mittelbare Kommunalverwaltung
Kommunale Unternehmen b)
öffentlich-rechtliche Organisationsformen privatrechtliche Organisationsformen a)
nichtrechtsfähig Eigenbetrieb BGB-Ges., OHG, KG, nichtrechtsfähiger Verein
rechtsfähig Anstalt, Stiftung Verein, Genossenschaft, Stiftung, GmbH, AG
interkommunale Zusammenarbeit Zweckverband, Wasser- und Bodenverband Gemeinschaftsunterneh-men (AG, GmbH)
a) Private Rechtsformen, soweit die Haftung der Kommune begrenzt ist (§ 108(1) GO). Bei einer formellen Privatisierung befinden sich die Unternehmen im Eigentum der Kommune, bei einer materiellen Privatisierung im Eigentum privater Personen (hier nicht dargestellt). )
b) Privatwirtschaftliche Unternehmen können hoheitliche Aufgaben lediglich als Erfüllungsgehilfen durchführen. )
Tabelle 2: Kommunale Organisationsformen
(Quelle: CRONAUGE (1997), S. 61, Darstellung geändert)
Aufgabenbereich staatlich privat
Finanzieren c) j) a) i)
Erstellen f) g) a) i)
Betreiben h) b) i)
a) Kommunal-Leasing, Fondsfinanzierung
b) Betreibermodell
c) Kommunalkredit
f) Einzelausschreibung
g) Generalunternehmerschaft
h) Eigenbetrieb, Regiebetrieb
i) Konzessionsmodell
j) Finanzierungsbetreuungsvertrag )
Tabelle 3: Bereiche der Privatisierung mit Beispielen (Quelle: REHM (1994), S. 15, 16, Darstellung geändert und Beispiele eingefügt)
Ein-, Auszahlungsart Beispiele
Investitionsauszahlungen Insbesondere die Herstellungsausgaben
Investitionseinzahlungen Kostenerstattungen für Leistungen im Auftrag Dritter, Finanzzuweisungen der Länder, Investitionsfördermaßnahmen, Finanz¬hilfen des Bundes nach Art. 104(4) GG. )
Innerhalb der kommu¬na¬len Zuweisungen können je nach Bundesland bedarfssteigernde Tatbe¬stände ( z.B. Schüler-, Studentenzahlen), sowie Vor¬haben auf Antrags¬basis berück¬sichtigt werden. )
Finanzierungsauszahlungen Je nach Finanzierungsart z.B. Zinsen und Tilgung, Leasingzahlung
Finanzierungseinzahlungen Schuldendiensthilfen, Kreditauszahlung
Folgeauszahlungen Ausgaben für Verbrauchsgüter, Personal, usw.
Folgeeinzahlungen Gebühren, Beiträge, Erwerbseinkünfte, sowie Zuschüsse und Zuweisungen anderer Gebietskörperschaften.
Tabelle 4: Projektabhängige Ein- und Auszahlungen
Bund Länder Gemeinden a) Sonderver- mögen b) Summe
Mio. DM
Prozent Mio. DM
Prozent Mio. DM
Prozent Mio. DM
Prozent Mio. DM
Prozent
unverzinsliche Schatzanweisungen e) 25685
1.18 1091
0.05 0
0.00 0
0.00 26776
1.23
Obligationen
Schatzanweisungen 69067
3.17 102581
4.71 425
0.02 56407
2.59 228480
10.49
Bundesobligationen
Bundesschatzbriefe 295314
13.56 0
0.00 0
0.00 0
0.00 295314
13.56
Anleihen 462589
21.24 9338
0.43 1730
0.08 182417
8.37 656074
30.12
Direktausleihungen bei Kreditinstituten 21884
1.00 447374
20.54 192395
8.83 183281
8.41 844934
38.79
Darlehen von Nichtbanken c) 2478
0.11 12378
0.57 5300
0.24 14381
0.66 34537
1.59
Altschulden d) 10202
20.47 2
0.00 0
0.00 82023
3.77 92227
4.23
Summe 887219
40.73 572764
26.29 199850
9.17 518509
23.80 2178342
100.00
a) Einschließlich kommunale Zweckverbände und Krankenhäuser
b) Bundeseisenbahnvermögen, Fonds "Deutsche Eisenbahn", ERP-Sondervermögen (gebildet 1949 zum Wiederaufbau der deutschen Wirtschaft ) ), Kreditabwicklungs-/Erblastentilgungsfonds
c) Sozialversicherungen, sonstige Darlehen,
d) vereinigungsbedingte Wohnungsbauverbindlichkeiten, Ausgleichsforderungen
e) Abgezinstes Papier
Tabelle 5: Verschuldungsstruktur öffentlicher Haushalte (Quelle: DEUTSCHE BUNDESBANK (1997), Statistischer Teil, S. 57, 58, für Juni 1997 zusammengefaßt und prozentuale Anteile berechnet)
Investitionsbedarf inkl. MwSt.= Finanzierungsbedarf, keine Zuschüsse, 20 000 000 DM netto
3 000 000 DM MwSt. (15%)
23 000 000 DM brutto
Laufzeit 20 Jahre (T=20)
Zahlungsweise jährlich nachschüssige Zahlung und Verrechnung
A) Annuitätsdarlehen 20 Jahre, 6,5 % Zinsen (r ) a)
B) tilgungsfreies Darlehen 20 Jahre, 6,5 % Zinsen
C) Leasingvertrag mit Teilamortisation,
4 000 000 DM Restwert netto (TD)
6000 000 DM MwSt. (15%), Refinanzierungszins 6,7 % (r ) b) zzgl. 100 000 DM (netto) für Risiko und Kostenanteil jährlich (MA)
D) Mietvertrag mit Immobilienfonds ohne Umsatzsteueroption 11 500 000 DM (AD) zu 6,7 (r ) % b) refinanziert zzgl. 1 % Tilgung,
11 500 000 DM (EK) Eigenkapital zu 4,7 % Zinsen c) , nach 20 Jahren Restwert 130 % der Einlage,
zzgl. 120 000 DM für Risiko und Kosten jährlich d)
a) Da sich der Zinssatz auf die Zahlungsperiode bezieht, entfällt die sonst notwendige Differenzierung von effektivem und nominalem Zins.
b) Annahme, daß der Zinssatz für die Leasinggesellschaft 0.2 % über den Kommunalkonditionen liegt.
c) Die Eigenkapitalkosten liegen 2-3 % unter den Fremdkapitalkosten. )
d) Um 20 000 DM höhere laufende Auszahlungen als der Leasingfond für die Tätigkeiten des Treuhandkommanditisten.
Tabelle 6: Beispiel zur Vergleichsrechnung von Kommunalkredit und Leasing für eine Immobilienfinanzierung (Verträge: A-C angelehnt an KROLL (1997c), S. 160-180, Vertrag D angelehnt an UNCKEL (1987), S. 37-44, vereinfacht und Beträge an das Beispiel angepaßt)
Teilamortisationsvertrag mit Objektrückgabe Zusatzleistung
Andienungsrecht a) ja/nein Andienungspreis
Mehr- und Mindererlösbeteiligung ja Mehr- und Mindererlösbeteiligung
Kündbare Verträge ja, bei Kündigung Abschlußzahlung
Restwertrisiko beim Leasinggeber ja Mehrkilometerzahlung oder Minderkilometervergütung,
Wertminderungsersatz bei unsachgemäßer oder überdurchschnittlicher Nutzung
Teilamortisationsvertrag ja/nein evtl. Optionspreis b)
Mietdarlehensverträge ja/nein während der Grundmietzeit Mietdarlehenszahlungen,
nach der Grundmietzeit evtl. Optionspreis
a) Andienungsrecht: Wahlrecht des Leasinggebers das Objekt selber zu verwenden, oder dem Leasingnehmer zum vorher festgelegten Preis zu verkaufen. )
b) Optionspreis: Recht des Leasingnehmers nach Vertragsende das Objekt zu einem vorher festgelegten Preis zu erwerben.
Tabelle 7: Mögliche Endschaftregelungen in Leasingverträgen (Quelle: KROLL (1997a), S. 93, ergänzt um Erklärungen)
1) Grundmietzeit 40-90 % der gewöhnlichen Nutzungszeit (AfA-Tabelle)
2) Vollamortisationsverträge zusätzlich:
. der Optionspreis (Kaufoption) darf nicht kleiner sein als der Restbuchwert bei linearer AfA,
. die Anschlußmiete muß den Restbuchwert nach der Grundmietzeit abdecken,
. ohne Optionsrecht gilt nur die Bedingung 1.
3) Teilamortisationsverträge zusätzlich:
. bei Andienungsrecht Zuordnung in jedem Fall zum Leasinggeber,
. bei Kündigungsrecht, wenn die Abschlußzahlung die nicht gedeckten Kosten des Leasinggebers abdeckt, bei Anrechnung von 90 % des Veräußerungserlöses auf die Abschlußzahlung,
. bei Veräußerung des Leasingobjektes, Fehlbetragsausgleich durch den Leasing¬nehmer, Mehrerlös mindestens zu 25 % zugunsten des Leasinggebers.
Tabelle 8: Kriterien zur Zuordnung des Leasinggegenstandes zum Leasing¬geber beim Mobilienleasing (Quelle: BITZ (1997), S. 111, 112, Darstellung geändert und gekürzt)
Aus der Leasinggeber- /nehmer-Beziehung
Vertragsart
betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer
Grundmietzeit (kalkulatorische Laufzeit)
kalkulatorischer Restwert
Aufschlag für Kosten, Gewinn, Risiko
Zahlungsweise, z.B. monatlich im voraus
Vereinbarung zum Nutzungsumfang (z.B. Fahrleistung)
Höhe der Zahlungen bzw. Rückzahlungen (Andienungspreis (DM), Mehrerlösbeteiligung (%), Mindererlösbeteiligung (%), Vereinbarung zur Abschlußzahlung, Mehr-, Minderkilometerzahlung,
Optionsmöglichkeiten und -preise
Sonderzahlungen (Vormieten)
Investitionszuschüsse: Höhe und Verrechnung, Weiterleitungsmöglichkeiten
Aus der Beziehung vom Leasinggeber zu Dritten
Anschaffungswert
Refinanzierungszinssatz
Gründungskosten der Objektgesellschaft
Erbpachtzins (möglicherweise auch dem Leasinggeber)
Gewerbesteuer, Grunderwerbssteuer
Zuschlag für Risiken und Gewinn
Aus der Beziehung vom Leasingnehmer zu Dritten
Beratungskosten (Steuer-, Finanzierungs-, Wirtschaftsberatung)
Betreuungskosten des Projektes
Versicherungen, bzw. Eigenversicherung )
Tabelle 9: Einflußfaktoren zur Bestimmung der Konditionen in einem Teilamortisationsvertrag (Quelle: KROLL (1997a), S. 94, Darstellung geändert und Aufzählung ergänzt)
Objektfinanzierung
Objekterstellung Kommunalkredit Leasing / Fond
durch Kommune
a)
privatwirtschaftlich
(Generalunternehmer)
a) Tritt selten auf, z.B. bei Sale-and-lease-back Verträgen.
Üblicher Vergleich von Leasing zur Finanzierung über Kommunalkredit und Erstellung durch die Kommune.
Getrennter Vergleich von Leasing als Finanzierungsinstrument mit dem Kommunalkredit und der Objekterstellung durch die Kommune und durrch einen privaten Generalunternehmer.
Tabelle 10: Vergleichsalternativen der Leasing/Fondsfinanzierung
Haushaltsbelastung bei einer zusätzlichen Kreditfinanzierung
Verwaltungshaushalt Vermögenshaushalt
Einnahmen a) Ausgaben a) Einnahmen a) Ausgaben a)
Zuführung vom Verwal-tungshaushalt
zzgl. 2 TDM
Zuführung an Vermögens-haushalt b)
Zinsen c)
z.B. 8 TDM Tilgung c)
z.B. 2 TDM
Haushaltsbelastung bei Leasingfinanzierung
Verwaltungshaushalt Vermögenshaushalt
Einnahmen a) Ausgaben a) Einnahmen a) Ausgaben a)
Zuführung vom Verwal-tungshaushalt
Zuführung an Vermögens-haushalt
Leasingrate c)
z.B. 10 TDM
a) Es wird davon ausgegangen, daß die betrachteten Ein- und Ausgaben in der gleichen Periode zahlungswirksam werden.
b) Es wird von der Mindestzuführung ausgegangen, indirekte Effekte werden nicht betrachtet.
c) Die Leasingrate entspricht annahmengemäß der Summe aus Zinsen und Tilgung.
Tabelle 11: Haushaltszuordnung der Finanzierung und Einfluß auf den Haushaltsausgleich
Fundierter Marktüberblick der Leasinggesellschaft hinsichtlich Anbietern von Bauleistungen, Vertragspartnern sowie Konditionen,
Aufbrechen von Baukartellen durch überregionale Marktbeobachtung,
Starke Verhandlungsposition der Leasinggesellschaft als Großabnehmer bei der Gestaltung von Preisen, Liefer- und Zahlungsbedingungen,
Profitables Projektmanagement bei gleichzeitiger Übernahme vielfältiger Dienstleistungen,
Verhindern von Spekulationspreisen beim Grundstückskauf bzw. der Gebäudeerstellung,
Vermeidung von Folgekosten durch mangelhafte Ausschreibung,
Verkürzung der Bauzeiten, so daß mit der Nutzung des Objektes früher begonnen werden kann und Ertragsausfälle unterbleiben,
Keine Bindung an das Nachverhandlungsverbot der Gemeinde (§ 24 VOB/A) )
Tabelle 12: Mögliche Gründe für die Senkung der Anschaffungs- oder Herstell-kosten im Immobilienleasing (Quelle: KROLL (1997b), S. 135, ergänzt)
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