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4.1 Beschreibung
Der Eigentümer eines Gebrauchsgutes (Leasinggeber) überläßt dieses dem Leasingnehmer gegen Bezahlung eines Entgeltes (Leasingrate) für einen be¬grenzten Zeitraum. Leasingverträge sind den Miet- bzw. Pachtverträgen ähn¬lich, enthalten jedoch darüberhinausgehende Vereinbarungen.
Beim Operate-Leasing kann der Leasinggeber nicht von der Amortisation der Investition durch einen einzelnen Vertrag ausgehen (kurze Laufzeit bzw. Kündigungsfrist im Vergleich zur Nutzungsdauer). Das Objektrisiko verbleibt beim Leasinggeber.
Beim Finanzierungs-Leasing sind die Verträge für eine längere Grund¬mietzeit unkündbar (60-90% der Nutzungsdauer), so daß die Amortisation mit einem Vertrag erreicht wird. Objektrisiken trägt regelmäßig der Leasing¬neh¬mer. Im Vergleich zum Mietkauf ist der Eigentumsübergang nicht Ver¬tragsbe¬stand¬teil, jedoch möglich. ) Das Finanzierungs-Leasing ist bei enger Auslegung des Finanzierungsbegriffs keine Finanzierungsmaßnahme. Da hauptsächlich die Zahlungsströme der Investitionsmaßnahme gestaltet werden, ist das Leasing als Alternative zur Finanzierung zu sehen. )
Die Aufteilung des kommunalen Leasing in seine finanz- und güterwirtschaft¬lichen Beziehungen zeigt Abb. 2.
Bei Vollamortisationsverträgen wird die volle Amortisation durch die Leasingraten erreicht, während bei Teilamortisationsverträgen dies durch eine Endschaftsregelung erreicht wird. ) Meist wird der geschätzte Wertver¬zehr entsprechend einer linearen AfA entsprechend auf die Grundmietzeit umgelegt. Bei Mietdarlehensverträgen zahlt der Leasingnehmer neben der Leasingzahlung eine Mietdarlehenszahlung, die der Leasinggeber erfolgs¬neutral als Verbindlichkeit verbucht, und die am Vertragsende dem Kaufpreis entspricht. ) Mögliche Endschaftsregelungen zeigt Tab. 7.
Bei "sale-and-lease-back" Verträgen verkauft der spätere Leasingnehmer zuvor das Objekt dem Leasinggeber. Die ursprünglich enthaltene MwSt. kann vom Leasinggeber nicht geltend gemacht werden, da die Gemeinde eine nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Institution ist. Da Leasingzahlungen jedoch MwSt.-pflichtig sind, wird dieser Steuerbetrag zusätzlich zu der im Restwert des Objekts enthaltenen MwSt. erhoben (von der Gemeinde beim Kauf entrichtet), somit können Doppeltbelastungen entstehen. )
In den meisten Bundesländern (z.B. Bayern) sind Leasingzahlungen, im Gegensatz zu Mietzahlungen ) , genehmigungspflichtig, in NRW anzeige¬pflichtig §85(4)GO. Leasingzah¬lungen werden i.d.R. dem Verwal¬tungs¬haushalt zugeordnet. )
Kann der Leasingnehmer den Leasinggeber auf Grund der Vertragsgestaltung oder durch die Eigenschaft des Leasingobjekts (z.B. Kläranlage) (Spezial-Leasing) von der weiteren Nutzung ausschließen (§39 AO) ist das Leasing¬objekt wirtschaftlich und steuerlich dem Leasingnehmer zuzuordnen. Den Einfluß der Vertragsgestaltung auf die Zuordnung zeigt Tab. 8. Im Zweifel ist eine Klärung durch den Einkommenssteuerreferenten auf Bundesebene her¬bei¬zuführen. ) Im Folgenden wird davon ausgegangen, daß das Objekt dem Leasinggeber zugeordnet wird.
4.2 Leasingunternehmen
Bei größeren Projekten, insbesondere beim Immobilienleasing, wird für jedes Objekt eine eigene Objektgesellschaft gegründet, die das Objekt errichtet, finanziert und vermietet. Gesellschaften mit kommunaler Beteiligung zielen dar¬auf ab, die Investitions¬zuweisungen und die aus Sicht der Kommune notwendige Ein¬flußnahme zu erhalten. ) Befinden sich Grundstücke im Eigentum der Kommune, werden diese dem Leasinggeber verkauft oder die Nutzungsrechte langfristig über¬tragen (Erbpacht).
Die großen Leasinggesellschaften bieten neben kaufmännischer, juristischer und steuerlicher Dienste auch die Baubetreuung durch eigene Gesellschaf¬ten an. Nach Beauftragung durch die Kommune gründet die Leasinggesell¬schaft eine projektbezogene Gesellschaft, üblicherweise in Form einer GmbH. Die Errichtung des Objek¬tes kann durch die Kommune, von der Gesellschaft betreut oder von der Gesellschaft zum Festpreis, -termin mit Übernahme der unternehmerischen Risiken erfolgen (Full-Service-Leasing). In Zusam¬menar¬beit mit Generalunternehmern, Banken und anderen Unternehmen bieten die Leasinggesellschaften komplette Produkte an. ) Die beteiligten Unter¬neh¬men und deren Vertragsbeziehungen zeigt Abb. 4.
4.3 Zahlungsstruktur des Leasingvertrages
Während aus Sicht der Gemeinde Anzahl, Höhe und Zeitpunkt der Leasing¬zahlungen, sowie der Sonderzahlungen (Vormieten, Abschlußzahlung) und die selber zu tragenden Betriebskosten mit den möglichen Alterna¬tiven ver¬gli¬chen werden müssen, kommen für den Leasinggeber zur Bestim¬mung der Leasingrate weitere Parameter hinzu (siehe Tab. 9).
Zur einfachen Darstellung der Berechnung der Leasingrate müssen erhebliche Vereinfachungen vorgenommen werden. Als Basis für folgende Betrachtung dient die Vertragsform C in Tab. 6.
Erläuterung der Beispielrechnung:
. Die Leasinggesellschaft macht den Vorsteuerabzug geltend, muß somit nur 20 Mio. DM finanzieren, die Leasingraten unterliegen der Mehrwertsteuer, im Gegensatz zu Mieten, die nach §4 Nr. 12 UStG nicht der Mehrwert¬steuer unterliegen. )
. Der nötige Kredit kann gedanklich in einen tilgungsfreien Teil (4 Mio. DM=TD) und einen Annuitätsanteil (16 Mio. DM=AD) aufgeteilt werden. Hinzu kommt die jährliche Marge (MA) von 100 000 DM netto.
Annuitätsfaktor ANF(T,r) = 0,092203353
Leasingzahlung (netto) = TD * r + AD * ANF(T,r) + MA
Leasingzahlung (brutto) = (TD * r + AD * ANF(T,r) + MA) * 1,15
Leasingzahlung (netto) = 1 843 253,65 DM
Leasingzahlung (brutto) = 1 843 253,65 DM * 1,15 = 2 119 741,70 DM
Abschlußzahlung (brutto) = 4 600 000 DM
Der Gegenwartswert (zu 6.5 % diskontiert) der Zahlungen (inkl. Restwert) beträgt 24 661 856 DM.
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