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Beim Angebotsvergleich von Kreditangeboten muss darauf geachtet werden, dass diese eine gleiche Zinsbindungsfrist und einen gleichen Auszahlungskurs haben, um die Spreu vom Weizen zu trennen. Als wichtigstes Vergleichskriterium ist dann der effektive Jahreszins zu betrachten.
2.1 Darlehenskosten
Nach § 4 der Preisangabenverordnung (PAnGV) sind die Kreditgeber verpflichtet, folgende Kostenpositionen, den Nominalzinssatz, das Disagio, das Bearbeitungsentgelt, die Form der Tilgungsanrechnung, Kreditprovisionen und ggf. die Vermittlungsprovisionen, im effektiven Jahreszins zu integrieren. Zu beachten ist, dass im effektiven Jahrezins die Kosten der Bereitstellungszinsen, Teilzahlungszuschläge, Verzugszinsen und Schätzgebühren keine Berücksichtigung finden.
2.1.1 Nominalzinssatz
Die Nominalzinsen sind die Grundlage für die Berechnung der Zinsen von dem Nominalbetrag eines Darlehens. Darlehensnehmer können sich bei Abschluss eines Darlehensvertrages für einen festen oder variablen Zinssatz entscheiden.
2.1.1.1 fester Zinssatz
Der feste Zinssatz hat den Vorteil, dass dieser über den vereinbarten Zeitraum, i.d.R. 10-15 Jahre, kalkulierbar ist. Ferner bietet er Schutz vor einem steigenden Zinssatz am Markt. Als Nachteil ist aufzuführen, dass der Darlehensnehmer für den vereinbarten Zeitraum an dem Darlehensvertrag gebunden ist und ggf. bei fallenden Zinsen am Kapitalmarkt, sein Zinssatz konstant bleibt. Weiter ist eine vorzeitige Tilgung respektive außerordentliche Tilgungsrate nicht gestattet oder nur mit Entstehung weiterer Kosten verbunden.
2.1.1.2 variabler Zinssatz
Ist ein variabler Zinssatz über die gesamte Laufzeit vereinbart, passen sich die Zinsen dem allgemeinen Zinsniveau an. Der Darlehensnehmer profitiert vom fallenden Zinssatz. Beim variablen Zinssatz sind Sondertilgungen möglich. Steigt jedoch der Marktzins, so hat der Darlehensnehmer einen höheren Kapitaldienst aufzubringen.
2.1.1.3 Zinsbindungsregel
Liegt der aktuelle Zinssatz spürbar unter dem langjährigen Durchschnittssatz, dann sollten die Zinsen langfristig festgeschrieben werden. Eine kurze Zinsbindung sollte angestrebt werden, wenn der aktuelle Zinssatz über dem langjährigen Durchschnittssatz liegt.
tiefe Zinsen - lange Zinsbindung
hohe Zinsen - kurze Zinsbindung
2.1.2 Disagio (Damnum)
Unter Disagio versteht man einen Vorauszins an die Bank. Das Darlehn wird in diesem Fall mit weniger als 100% ausbezahlt, dafür senkt die Bank den laufenden Nominalzinssatz. Beispiel: 98% Auszahlung zu 5,5% (statt beispielsweise 5,8%) Zins. Das bedeutet die Auszahlungssumme (Nettodarlehn) ist geringerer als die Darlehnsumme (Bruttodarlehn).Ein Disagio macht nur Sinn wenn der Darlehensnehmer in der Lage ist, diesen Vorauszins steuerlich abzuschreiben. Es wird auf diese Art und Weise ein kurzfristiger Steuervorteil erzielt.
2.1.3 Bearbeitungsgebühren
Die Bearbeitungsgebühren sind der herkömmliche Verwaltungsaufwand der Bank, der durch die Inanspruchnahme der Finanzdienstleistung entsteht.
2.1.4 Schätzgebühren
Die Schätzgebühr beinhaltet die Kosten der Beleihungswertermittlung, welche entweder von bankinternen Schätzern oder von beauftragten Sachverständigen ausgeführt wird. Der von den o.a. Personen ermittelte Verkehrswert bildet dann nach Subtraktion eines Sicherheitsabschlages (10-40%, je nach Bankinstitut) den eigentlichen Beleihungswert.
2.2 Kreditkonditionen
Bei der Auswahl eines Kreditgebers muss neben seinen aktuellen Refinanzierungsmöglichkeiten auch die jeweilige konkrete Geschäftspolitik berücksichtigt werden.
2.2.1 Beleihungsgrenze
Kreditgeber sind nicht bereit den maximalen Beleihungswert, der nachhaltig erzielbare Verkaufspreis einer Immobilie, an den Kreditnehmer auszuzahlen. Die Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie wird nach internen Richtlinien gehandhabt. Bei Hypothekenbanken liegt i.d.R. die Beleihungsgrenze bei 60%, bei Geschäftsbanken und Bausparkassen bei ca. 80% und bei Versicherungen bei ca. 45%
2.2.2 Laufzeit
Die Laufzeit eines Darlehensvertrages beträgt üblicherweise 10-15 Jahre. Es ist aber auch möglich Darlehensverträge abzuschließen, die eine andere Laufzeit beinhalten.
2.2.3 Sondertilgung
Sofern ein variabler Zinssatz vereinbart wurde, ist eine Sonderzahlung, sprich eine frühere Beendigung des Vertrages, immer möglich. Doch bei Vereinbarung eines festen Zinssatzes, verlangt der Darlehensgeber vom Darlehensnehmer bei vorzeitiger Ablösung des Vertrages eine Vorfälligkeitsentschädigung, die sich aus dem Zinsmargenschaden und dem Zinsverschlechterungsschaden berechnet.
2.3 Kreditantrag stellen
Der Kreditantrag bei einer Bank ist rechtlich unverbindlich. Der Kreditnehmer kann daher mehrere Kreditanträge stellen, um sich dann nach Überprüfung und Verhandlung über die Kreditkonditionen für eine Bank zu entscheiden.
2.3.1 Beleihungsunterlagen
Die Beleihungsunterlagen werden zur Ermittlung des Beleihungswertes der Immobilie benötigt. Einzureichende Unterlagen sind u.a. der beim zuständigen Amtsgericht aufbewahrte Grundbuchauszug, die Flurkarte und der Lageplan, die Wohnraum- und Nutzflächenberechnung sowie die Berechnung des umbauten Raums, die Baubeschreibung, Versicherungsnachweis, der Kaufvertrag, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, bei ETW die Teilungserklärung und den Verwaltervertrag, usw.
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